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2008年10月 9日 (木)

不動産管理会社設立の相談に行ってまいりました

東京の最果て(?)
青梅市・奥多摩町・福生市・羽村市・あきる野市等
西多摩エリアを中心として、全国津々浦々、
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 昨日は不動産管理会社の設立について考えていらっしゃる方の相談に行ってまいりました。


さて、この不動産管理会社設立の手法と効果は
以下のようになります。


不動産管理会社設立の手法と効果

①オーナーの不動産収入から不動産管理会社に管理料を支払い、
かつ、管理会社の役員をオーナーの家族にし、
その役員に給与を支払うことにより、不動産管理会社を通じて、
オーナーの不動産収入をオーナーの家族に、合法的に分散を図る
ことにより超過累進税率の適用を低く抑えることになり節税に役立ちます。


②相続対策としては、原則として不動産管理会社の出資は
オーナー自身やその配偶者が出資する事を避け、
子供たちによる株主構成とします。
 そして、不動産管理会社にオーナーの所有する高収益な
不動産を売買などの方法により移転を図れば、より多く家族役員
などへ給与の支払いが可能となり、相続人への金融資産の
移転が実現し、相続税の納税資金の準備に役立てることができます。


要するに

 ①毎年の所得税等の軽減
 ②相続財産の増加の防止
 ③納税資金の準備
                   を目的としたものです。


不動産管理会社設立のメリット・デメリット

不動産管理会社設立のメリット・デメリットについては
以下のようになります。


メリット

1.不動産所得の一部が給与所得になり、所得税・個人事業税の面で税負担軽減できます。
(役員報酬は損金に算入されます。ただし、オーナー課税に注意する必要があります。


2.家族に給与を支払って所得の分散ができます。
(年間給与103万円以下なら、扶養親族とすることができます。)


3.生命保険料を損金経理も可能です。(契約形態により資産計上)


4.役員退職金を損金経理で支給できます。


5.青色欠損の繰越が7年間 できます。


6.株式・出資金が有価証券になることで相続税対策が
可能になります。


デメリット

1. 会社設立費用がかかる

2. 個人所得と法人所得とに区分して計算する必要があり
 所得計算が面倒である

3. 法人の場合には赤字であっても最低限の税負担
(地方税の均等割)が生じる

4. 法人税の申告等に係る税理士等への費用が必要となる

5. 社会保険の手続きが必要となる。

6.不動産管理業務に実態が伴っていないことが判明した場合、
不動産所有者の 地主さんや家主さんが支払った
不動産管理料の経費処理は、当然税務署から 否認されることとなる。


さて、不動産管理会社の受取る管理料については
「適切な管理料」であることが必要ですのでご注意ください。


この「適切な管理料」につきましては、
いままでいくつもの裁判例などがありますが、実務的には、


①不動産管理形式のものについては、4~8%前後

②不動産転貸方式(不動産管理法人が所有者から賃借後、
第三者に転貸)のものにつきましては、賃貸 現在の不動産の
景況もふまえ、おおむね15%程度です。


不動産管理会社につきまして簡単に説明しますと
以上のようになります。


     いかがでしょうか?

 もし何か疑問等がございましたら、。
メッセージをいただけたらと思います

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勉強になりました~!!私もサイトを作ったので気が向いたら遊びに来てください!

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